農地興建農舍使用限制之再探
來源 透明房訊 文：王恭棋
引用來源：按此
既有不足最小分割面積之農地仍不得興建農舍
自農業發展條例(以下稱本條例)於民國八十九年修正施行時，即宣告自然人均可購買農地使用，且為自有農地的農民使用之便，明確有關興建農舍的規定。
但對非屬自耕農的民眾來說，必須向該管農業機關登記作為農業使用之保證為前提，方符農地農用政策之要求，而一般人卻以為可以自由取得農地，並以農地興建農舍變相作為建築使用，忽略了為維持農地農用限制之使用條件。而農業用地違規作非農業使用時，一旦被查獲恐將付出重大的代價。
有關農地農用限制的議題，相信過去已有許多專家做過深入的探討，而本文則以經常被民眾誤解的部分再予解說，希望得以減少一般民眾在購買農地興建農舍時，避免違規以致遭受財產的嚴重損失。
一、購買農地的好處與限制：
自然人購買農地最直接的好處是，可以得到與過去自耕農相似的免稅優惠，即得申請不課徵土地增值稅(地稅39-2、農發37)、農地繼承人免徵遺產稅或贈與稅(農發38)，但以未違規作非農業使用者為限。
對於有意購買農地的民眾來說，具有相當有吸引力，因此掀起購買農地興建農舍之風。
同時，本條例於第16條規定農地最小分割面積為0.25公頃(765.25坪)，係指分割後之土地不論多少筆(宗)，每筆(宗)皆應大於0.25公頃的意思，而非單方面分割出來之一筆符合即可，其他原來被分割的土地不論多少筆，均應大於或等於0.25公頃。因此，每一筆可興建農舍之農地，必須足夠此一最小分割面積限制。
又在本條例第18條中規定，興建農舍之農地應確供農業使用並滿五年始得移轉，以避免有心人士刻意炒賣農地。此為興建農舍農地之另一限制條件。
其次，亦規定農舍應符合相關建築法規及集村興建農舍之法源等。至此，民眾應有基本的認知是，雖開放自然人可以取得農地所有權，但仍應以維持農業使用為主要利用方式，而非可供別墅、豪宅興建之用，且應達最小分割面積之農地。
二、農地興建農舍觀念之釐清：
不過，對於農地利用的方式，多數民眾通常並不清楚，或僅從仲介人員而來的訊息可能未盡正確等等，在實務工作中，經常被詢問的有：
購買既有不足最小面積限制的農地，是否可以興建農舍？農地興建農舍是否需要申請建照？主管農地使用的機關為何，由哪個機關來查察有無違規使用？農地違規興建房舍該如何處罰？茲依序說明如下。
首先，按農業用地興建農舍辦法第3條第3款之規定，申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。
此一規定即已杜絕購買既有不足最小面積限制農地興建農舍問題。個別農地所有權人不足最小分割面積之農地不可興建農舍，除非與鄰地合併至最小分割面積以上。
又集村興建者最少應有20戶以上之農民(離島10戶)，故其基地面積勢必大於最小分割面積甚多，於興建農舍時可獲得相關獎勵，亦非謂平均每戶參予興建農舍之農民的農地可以小於0.25公頃。
本條例第8之1條規定，無固定基礎之臨時性設施及45平方公尺以下同屬一層之固定農業設施免申請建築執照，且92.1.13修正施行前250平方公尺(75.63坪)以下之固定基礎農業設施，無安全之虞者，得免申請建築執照。
按此規定，個別農民持有農地面積在0.25公頃以上，只要興建農舍面積不超過此一限度內，均得免申請建築執照。
但，集村興建農舍因所需建築基地較大，故須依照相關土地使用管制規則及建築法令規定，申請興建農舍。(詳參本條例第18條之規定)而個別農地所有人只要不興建超過75.63平方公尺面積之農舍，即可免申請建照，於是便有人以此為由，認為農舍即無須管理規範，實則不然。
按本條例第2條規定，主管農地使用的機關中央為農委會、地方為直轄市或縣(市)，而依政府分層負責辦法規定，各鄉、鎮(市)公所的農業課將負責查察農地有無違規使用，如發現有違規使用農地情事即層報直轄市、縣 (市)政府依法開罰，並會知建管處(局)通知拆除恢復原狀。
由於部分以既有不足最小分割面積農地之買賣，並興建前述規定面積以下免申請建照之之農舍，即屬違規使用農地之一例，故若為鄉、鎮市公所查察人員發現有違規情事時，均會層報直轄市、縣(市)建管單位予以開罰。
因此，若有房仲人員以查不到也不會拆除違規農舍，來遊說購買時，則應慎思恐有破財之虞。
三、違規使用農地有關之處罰規定
本條例第69條規定，農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，應依區域計畫法或都市計畫法規定處理。擅自變更使用者，亦同。
按區域計畫法或都市計畫法之規定，違規使用土地，由該管直轄市、縣(市)政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下之罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。
經限期變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。罰鍰經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。(區21、都79)
或謂，即使被查獲有作非農業使用之情事，認為大不了罰緩(之後仍繼續違規使用)、於再移轉時要課徵土地增值稅而已，也負擔得起的話，罰些錢也沒甚麼了不起，實則不然。
依照本條例施行細則第15條之規定，各地方主管機關對依本條例第39條規定核發農業用地作農業使用證明後，應列冊管理，並依本條例第40條規定，會同各相關定期檢查或抽查。
細則第15條第3項即明文規定，於發現有未依法作農業使用情事案件，應予列冊專案管理，除限令恢復作農業使用，及處罰鍰外，有未作農業使用或再有未作農業使用情事者，將通知該管國稅局或稅捐處追繳遺產稅、贈與稅或田賦等，非僅於再移轉時課徵土地增值稅而已。
由於有通常認為政府人力不足，應無餘力查得違規使用農地的誤解。但一旦被查獲時的處置方式，將使得所有給予農地的優惠都喪失，不可不慎。
也就是說，因為貪圖農地的便宜而違規使用作為非農業使用的話，將使得原本購買農地所有免稅的優惠被取消，其損失恐將難以估算。
四、其他應考慮的問題
能夠興建農舍的農地，除了必須大於或等於0.25公頃(2,500平方公尺=756.25坪)外，興建農舍相關之造價亦應注意。
若以每坪農地售價新台幣5,000元計算，則僅購買農地便需花上378萬元以上，再加上興建75.6坪透天農舍，以普通鋼筋混凝土的造價每建坪5萬元來計算時，總價即已達到750萬元以上，況且可能還需要加上整地、綠美化等費用，價格是否划算仍待民眾自我衡量。
其次，依土地稅法第39條之2規定，農地違規使用應課徵土地增值稅時，將以89年1月6日修正後第一次移轉，或依修正施行日當期公告土地現值為原地價，計算漲價總數額課徵。
如果農地最近一次的移轉係曾經課徵土地增值稅者，以該前次移轉現值為原地價計算應課稅額。所以，若農地的原土地所有權人一向都奉公守法，未違規使用農地，則一般民眾取得農地後，被查獲有作非農業使用，而應課徵土地增值稅時，將可能負擔自民國89年1月6日起，以當時之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，則漲價幅度恐擴大導致損失加大！
結論：農業發展條例的立法目的，本即為促進農業永續發展與促進農地合理利用，對於農地使用的本質，仍應以作為農業使用為主。
雖然規定可以興建農舍使用，亦係為方便農民從事農業活動時所必需，即使農舍亦可供居住使用，但若以此為別墅、豪宅之利用，則未免曲解農地農用之立法意旨。
因此，期望提供給有興趣購買農地的一般民眾，亦能了解農地可容許的使用範圍，必須以超過最小分割面積以上者始得興建農舍利用。
農地利用的方法很多，興建農舍雖亦為農地利用的方法之一，仍應在相關法令的管制下為之。
來源 透明房訊 文：王恭棋
