頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋你看不見的違建陷阱

頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋你看不見的違建陷阱

引用來源：【中央網路報】

台灣地狹人稠，都市地區房價一路攀升，人們無不絞盡腦汁、想方設法，讓一坪的面積能有兩坪的享受，因此頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等物件特別受人青睞，有一定的消費市場，然而，這些違章建築是否存在著不為人知的陷阱呢？

太平洋房屋表示，違章建築第一個陷阱是「新違建vs.舊違建」。依地方自治條例，各縣市政府所訂定之建築管理條例不盡相同，台北市政府以民國84年1月1日為分界，在此之前的為「既存違建」，列入分類分期處理，在此之後產生之「新違建」，依【臺北市違章建築處理要點】規定應查報拆除。因此，目前只是礙於政府的人力不足，無法進行全面的拆除，但只要有人舉報，台北市，無論是84年以前或以後的新舊違建，都有可能面臨被拆除的命運。

第二個陷阱即在於內政部將修正【違章建築處理辦法】，以按次計罰的方式進行罰鍰，直到恢復原狀為止，藉此減低違建的發生。因此，未來違建的部分，即使不會被拆除，但仍會有被罰鍰的疑慮，增加投資人的成本。

另外，在進行都更時，違建部分的容積獎勵規定也不同，以台北市為例，依照【都市更新建築容積獎勵辦法】及【臺北市都市更新自治條例】規定，必須要同時符合：
（1）占有他人土地，也就是屋主要與地主不同人；
（2）在民國77年8月1日以前興建完成的違章建築。所以，並非所有的違建部分，在都更時皆可獲得容積獎勵。

太平洋房屋表示，無論是做夾層、在頂樓上加蓋、把陽台外推，皆是為了使寸土寸金的房屋發揮最大效益，但這些房屋除了有被舉發拆遷的危機外，未來進行都更時，所得之容積獎勵也有限，還有可能與其他非頂樓住戶產生糾紛，讓彼此產生嫌隙，因此在購買這種房地產時，要事先做好考量評估，以免多花錢卻沒享用到應有的價值，反陷入官司及被拆除的地步，讓原有的高投報率美夢破碎，賠了夫人又折兵，所以買房時，委託專業、且有通過政府認證的房仲公司來服務自己，相信應可避免以上困擾。

李鴻源：造鎮 解決住宅問題

「合宜住宅」是否停蓋問題，內政部長李鴻源表示，確實指示營建署研擬其他方案，包括合宜住宅擴大為造鎮概念、補強低房價區生活機能以吸引民眾入住等4、5個方案，不過現已定案的合宜住宅仍會繼續興建。

不過政府應該要從不同角度檢視居住問題，例如「國土規劃」或「打造新生活圈」，讓人口不要全部集中在台北。

內政部長李鴻源表示以前在外部為溼地努力，如今則在內部為溼地盡力。

 將把濕地法列為優先法案 研議配套尋求開發與保育平衡點
【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】
內政部營建署昨（14）日舉辦國際濕地日活動，內政部部長李鴻源表示，他會將濕地法列為優先法案，若通過，營建署也會研議補償機制配套，盼在開發與保育之間找到平衡點。

李鴻源：造鎮 解決住宅問題

李鴻源並說，要解決住宅問題，得讓人口勿過度集中在台北，以城鄉再造角度讓人口分散，他未來將提出三至四個方案，包括合宜住宅擴大為造鎮概念、補強低房價區生活機能以吸引民眾入住等。已定案的合宜住宅案，則會繼續推展。

他表示，若能讓住宅與人口均衡分散在大台北各地區，房價自然會達成平衡，目前林口A7或板橋浮洲合宜住宅，平均每坪價格15萬或19萬元，比起一些新北市地區的房價，還是較高。

李鴻源說，那些房價仍低的區域，現在看起來距離好像很遠，但未來卻不一定，如桃園中壢在機場捷運通車後，往台北只要30分鐘，淡水新市鎮在輕軌做好後，進台北也只要半小時。

當然，除了交通配套要做好之外，其他生活機能如學校、公園、百貨公司等也要配合，以造鎮的概念營造出適合居住的環境。

針對濕地法，先前已送過立法院，但過期不續審退回，未來盼列優先法案。濕地法的重要內容包括濕地之評選與範圍劃定、濕地的保育與利用規劃，開發行為之迴避、衝擊減輕與補償機制。

居住正義 新生活圈 人口別集中

李鴻源表示，要解決居住問題，不應該只在提供供給，例如現在的合宜住宅申請住戶動輒上千戶，如果政府繼續只是不斷蓋房子，也就是讓這些地方塞滿人，居民仍然要每天通勤，反而是變相的造成當地的交通問題。

因此，李鴻源認為社會住宅與合宜住宅固然可以被列為解決居住問題的方案，但真正的重點應該是讓人口能均勻分配在台北以外，環境更好的地方，而政府的任務就是再造城鄉風貌，例如都更、提升當地生活機能，讓人民願意包括就學就業、生活起居都在當地，不要天天往返台北，如此一來房價也能自然回到平衡機制。

李鴻源說：『所以我是覺得這是一個積極的住宅政策，不是只是政府在補貼，而是說政府透過這樣的機制，讓經濟活絡起來，然後透過這樣的機制不會被標籤化，解決所有人住的問題。所以我要講的不是蓋跟不蓋，而是我們會有更多的選項。』

他說，如何把人口外移是一個思考方向，現在有很多地方看起來很遠，但未來未必，譬如桃園中壢在機場捷運通車後就住台北就只要30分鐘，未來輕軌做好，淡水新市鎮進到台北也只要30分鐘。

李鴻源以二重疏洪道附近為例，當地有一百多公頃濕地，環境很好，但一坪只要10來萬元，如果能把當地機能做好，附加價值做出來，就能吸引民眾入住。他表示，營建署推出的浮洲合宜住宅一坪19萬元，比新北市有很多地區還要貴，這些地區如果機能能提升，是不是比花大錢興建合宜住宅更好?

李鴻源直言，合宜住宅其實也有問題，以浮洲合宜住宅為例，未來預計興建4300戶，如果未來真有4000多戶入住，當地交通、停車位就是一大問題，未來恐怕新北市還得想辦法拆屋拓寬馬路，造成另一種民怨。 聯合報 中廣新聞

《違章建築修法 即報即拆罰到拆除為止》

《違章建築修法 即報即拆罰到拆除為止》

違章建築未來有法可管。內政部部務會報（16）日通過違章建築處理辦法修正草案和建築法部分條文修正草案，擅自建造面積不同罰鍰將不同違建人，可連續處罰到拆除為止。符合公平正義，公部門也可委外拆除。
違建即報即拆 可連續處罰到拆除為止
內政部官員強調，建築法和違章建築處理辦法的修正都是為了遏止新的違章建築發生。對於新的違章建築，政府的現行作法是即報即拆，但政府人力有限，違章建築仍層出不窮。

違章建築處理辦法可以委託民間來做，這大大地擴大拆除違章的能力。

違章建築查報及拆除 得委託民間辦理
基於政府查報和拆除人力不足，內政部修改辦法。首先，在處理違建方面，修正「違章建築處理辦法」，明定違章建築之查報及拆除工作得委託辦理。
政府可以委託民間來做，這大大地擴大拆除違章的能力。其次，列出處理既存違建的優先順序，增訂違章建築處理辦法第11條之1，凡是影響公共安全者，列為優先拆除對象，當地主管建築機關要訂定拆除計畫，限期拆除。
違章面積大小 罰鍰金額不同
對於擅自建造者、擅自使用者及擅自拆除者，修正其處罰方式，並要求實施建築管理前已建造完成之供公眾使用之建築物，應依規定申請核發使用執照。
現行對於擅自建造，係處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，然而擅自建造之樣態甚多，且不易進行現況測量、及執行違章拆除經費不敷執行，致違章建築處理不易。
為使違規行為人應自負責任，而非由公務機關編列預算進行拆除，本次「建築法」修正，對於擅自建造者違反建築法第25條規定，除明定「自行拆除」、「恢復原狀」之處理方式外，對於面積在750平方公尺以下者，處以新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，
擅自建造面積超過750平方公尺部分，另加計建築物造價千分之五十以下之罰鍰，屆期仍未補辦手續、未自行拆除或未恢復原狀者，得按次處罰。
內政部表示，建築法第25條已明定，建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。
另外本次修正重點包括增訂第11條之1既存違章建築之處理方式，影響公共安全者，當地主管建築機關訂定拆除計畫限期拆除，以杜絕違章建築影響公共安全。
內政部表示，本辦法將在通過後依法制作業程序辦理發布，將要求各直轄市、縣（市）政府盡速依新規定辦理，訂定既存違章建築之劃分日期，落實新違章建築及既存違章建築影響公共安全之拆除，以遏止民眾擅自搭蓋違建之歪風。
標準作業程序 新違章建築拆除
說明
一、建築法。
二、違章建築處理辦法。
三、台北市違章建築處理要點。

工作項目	新違章建築拆除
說 明及法令 依據	一、 建築法。 二、 違章建築處理辦法。 三、原為「臺北市政府當前取締措施」92年12月1日修正為「臺北市違章建築處理要點」。
檢附證件	一、 臺北市政府都市發展局查報拆除函（或臺北市政 府都市發展局違章建築即時強制拆除通知書）。 二、臺北市建築管理工程處違章建築結案單。
處理程序	一、 案件交辦： （一）即時強制拆除： 查報函一份於違建現場交轄區拆除區隊收執後執行拆除，拆除後5日內填報結案單陳結。 （二）一般案件： 1.查報隊開具違建查報函並完成送達程序後，送違建科登記執行拆除，違建科收到違建查報拆除函後，即依轄區內查報違建情形及數量，由該轄區區隊長分配轄區拆除小隊安排拆除行程。 2.轄區拆除區隊各助理員接獲所分配查報函後於3日內帶領小隊人員(或雇工租械方式)至違建現場執行拆除作業，如須僱工租械或違建現場無人，則留置 預拆通知單，請違建人與助理員聯絡配合自拆改善，如屆期仍未自行拆除改善者，即以強制拆除，如現場無人並上鎖致無法進入執行拆除，則訂期函請警力配合拆 除。 二、拆除結案： （一）違建拆除後，各拆除區隊助理員應於拆除後5日內，檢附違建拆前、拆後同一角之相片填寫結案單陳結，經上級主管審核符合規定者，即准於結案，若有不符規定者應繼續執行至符合規定始准予結案。 （二）違建面積49平方公尺(含)以下，由區隊長決行，面積達50平方公尺(含)以上至99平方公尺(含)以下者，區隊長2日內轉科承辦員，由股長 審核決行（科內承辦人員執行拆除違建面積99平方公尺以下者，由股長審核決行），面積在100平方公尺(含)以上者，再由股長0.5日內呈科長審核決行。

臺北市建築管理工程處人事室
新聞來源,聯合報 中央日報 中廣新聞 臺北市建築管理工程

違建擬未拆先罰 房價看跌

最高20萬可累罰 罰到復原為止

2012年 02月20日       蘋果日報新聞    引用來源：按此 

【林帝佑╱台北報導】違章建築爭議不斷，內政部也針對《違章建築處理辦法》提出未來修法將走向「強制拆除前先罰鍰，最高可罰20萬元，且按次計罰，直到違建人自行恢復原狀」，業者預估，若未來法案落實得宜，中古違章建築可能成「票房毒藥」，買方購買意願降低，房價也看跌。

內政部近日著手修正《違章建築處理辦法》，針對違章建築，將改為強制拆除前就先罰鍰，最高可罰20萬元，且將按次計罰至恢復原狀。
所謂違章建築，是指違反《建築法》及其相關子法的建物，以台北市為例，建築管理處從1995年至2011年底，統計「違建查報已處理」的件數已高達10萬多件。

「未申請就違法」

其中外觀較容易辨認的頂樓、陽台和露台違建，則分別有1萬4219件、9733件及3352件。
台北市建築管理處主任祕書高文婷表示，「未經過申請就施工的都是違建」，因人力不足，取締以檢舉通報為主，只希望新的違建不要再增加，現行法規是強制拆除後若再重建，可能被處1年徒刑或30萬元以下罰鍰，但修法後罰鍰則按次計罰，應能減少違建的產生。

10間有7間加蓋

全台各大都會區違建仍呈「拆不及蓋」，中信房屋大安復興加盟店副理李家行表示，屋主希望多用1坪是1坪，在有限空間上做最大利用，常見的違建包括頂樓、露台或陽台加蓋，另外室內則有違法夾層或陽台外推等，都是用來增加使用面積。
以頂樓加蓋來說，能出租、自用，買賣又能計價，李家行表示，「10間就有7間附頂樓加蓋」，通常頂樓加蓋以正常使用坪數價格的二分之一至三分之一出售。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，違建空間不能保證永久使用，可能即報即拆，加上違建多為二次施工，較易漏水，建物結構安全也沒有保障。
而未來強制拆除前先罰鍰，徐佳馨表示，以頂樓加蓋來說，出售能計價，但修法後賣方可能要先拆除，不然買方擔憂連續裁罰而打退堂鼓，反成為「票房毒藥」。

加蓋難再計價

頂樓加蓋未來可能根本無法計價，甚至房價因此而下修，不過仍然待法規實際執行後，才能看出影響層面有多大。
住在新北市某公寓的民眾許智堯表示，「要使用頂樓還要樓上住戶同意，若火災要逃到頂樓等救援，卻沒有逃生出口，一點好處都沒有。」

全台灣總計未拆除的違建建數，高達有54萬件，都會區地狹人稠，房價高，違建加蓋現象更嚴重，內政部這次，為了遏止新的違章建築發生，針對違章建築處理辦法處理辦法修正，未來違建，未拆可先罰，按次計罰至恢復原狀。

這消息對頂樓加蓋出租的投資客，或屋主，可不是好消息，未來房價殺傷力不小。

違建將連罰 新違建錯咧等

台灣都會區地狹人稠，有限空間傾向高密度使用，又如果是高房價的雙北市，空間就更加珍貴了，也因此，以違建方式爭取更多的空間，幾乎已經是雙北市的常態。

法規上對於違建的認定愈來愈嚴格，過去可能是明顯的頂樓加蓋才算是違建，現在包括陽台外推、陽台加裝窗框、露台加蓋遮陽罩等等，都列入算是違建範圍必須拆除。

根據內政部統計，全台灣總計尚未拆除的違建建數有54萬件，其中台北市約8萬件，新北市約17.5萬件，高雄市也有11萬件。拆除的人力不足，拆掉的可能比新增的還慢，違建看來還在持續增加中，違建是無可避免的台灣建築之瘤。

內政部部務會報昨（16）日通過違章建築處理辦法修正草案和建築法部分條文修正草案，為遏止新的違章建築，修法責成違建人自行拆除，而且加重處罰規定，由現行的一次罰款改為連續處罰，可以罰到拆除為止。但基於政府查報和拆除人力不足，內政部修改辦法，得委託民間查報及拆除，大大地擴大拆除違章的能力。

再者，列出處理既存違建的優先順序，增訂違章建築處理辦法第11條之1，凡是影響公共安全者，列為優先拆除對象，當地主管建築機關要訂定拆除計畫，限期拆除。

不過，根據住展房屋網的了解，台灣違建不勝枚舉，造成鄰里之間不睦紛爭的來源，各家各戶都想擴大自己的使用範圍，此舉就會在有意無意中侵犯到其他人的使用權益，或是佔用公共空間等等，問題層出不窮。

不過在違建罰則加重，以及委託民間查報拆除後，可望新違建增加的速度減緩，市容愈來愈美麗。 新聞提供：住展房屋網