2012年6月7日 星期四

陶冬:希臘退出歐元區... 惡夢終結 與另一個惡夢的開始

陶冬:希臘退出歐元區... 惡夢終結 與另一個惡夢的開始
鉅亨網新聞中心  2012-06-07 16:55 


最近金融界最流行的詞,是 Grexit,乃 Greece Exit 的組合,意在希臘退出歐元區。希臘被踢出歐元區的言論甚囂塵上,連倫敦的賭盤也停止接受賭注,因爲賭客觀點呈一面倒。

希臘是民主的發源地,曾創造出 Democracy(民主)這個詞,不過如今民主卻可能置希臘於破産。

財政緊縮、失業飆升、企業倒閉、銀行擠提,希臘經濟已到崩潰的邊緣。民怨沸騰下,極端政黨迅速崛起。希國是世界上人均政治報紙最多的國家,兩大中間黨被狂轟濫炸,極左黨派 Syriza 甚至可能一躍成爲第一大黨。希臘民衆八成人反對財政緊縮,但是多數人仍希望留在歐元區接受歐洲的金融保護。Syriza 也用這個思路來贏取選票。

然而這種魚與熊掌兼得,是做不到的。一旦希臘要挾得逞,其他歐豬國家必然效仿,歐洲通過減赤來恢復財政平衡的計劃勢必全面崩潰,市場必將陷入更大恐慌,歐元與歐洲金融體系勢必遭到更大的衝擊。

筆者相信,希臘違約和退出歐元區,只是時間的問題。歐洲領袖和央行行長們也開始公開談論希臘退出。如果希臘退出歐元區,情形會是怎樣的?

幾乎可以肯定,希臘會發生大規模銀行擠提、資金外逃。德拉克馬斯(Drachmas,希臘原貨幣)匯率暴貶,出現惡性通貨膨脹,當地經濟起碼縮水兩成,資産價格驟降。

歐洲央行在干預中積累了超過 1400 億歐元的希債,又通過 LTRO(長期再融資計劃)向希臘發放了超過 800 億歐元的流動性。希臘退出,意味著這些資産成爲壞帳,歐洲央行技術性破産。歐洲各國需要注資2000億歐元以上,來修復歐洲央行的資産負債表。

歐洲銀行大約有 4000-7000 億歐元的資産受到直接衝擊,成爲壞帳。在目前的市況下,通過資本市場集資困難極大。一批銀行將無法在期限內達到 9% 的一級資本金充足率,也難滿足《巴塞爾協定Ⅲ》的監管條件。更嚴重的問題是信譽,歐洲領袖曾經信誓旦旦,希臘不會破産和退出歐元區,此時何人敢相信其他歐豬國家不會重蹈希臘覆轍,在那些國家的資産又如何評估。歐債危機,歸根到底是銀行危機。

不像美國,歐洲沒有跨國的儲蓄保險。銀行資産質量一旦有惡化趨勢,資金必有外逃,而此舉將置體弱銀行於險境,並形成連環效應。另外,LTRO的缺陷此時便會暴露出來。銀行將好的資産拿去抵押,換回的流動性又買入歐豬國債。如果歐豬無事,這是“天上掉餡餅”式的利潤,但是一旦歐債危機復燃,則是套在頸上的繩索。

一旦希臘退出,歐洲銀行壞帳風險勢必大升,銀行間彼此不信任也難避免,金融體系再現雷曼倒閉後因對手風險而資金斷流絕非天方夜譚。經過幾輪折騰,歐洲政府的救市能力已明顯弱化,救援成本則明顯上漲。

其實此時此刻,歐洲比希臘更希望希臘留下來。

如果希臘退出無可避免,則歐洲需要搶搭防火牆。通過發行歐元區債券,爲救援組織提供彈藥是必須的,而且總規模恐怕不能小過1萬億歐元。同時歐洲央行需要加大放水力度,一旦銀行無法在資金市場拆借到資金,央行要隨時提供低成本流動性,LTRO 規模起碼需要再加 1 萬億歐元。如果這兩點可以做到,歐洲金融體系不至於崩潰,不過細節與人爲判斷能力將決定危機處理的成敗。雷曼倒閉發展到全球金融危機,主要是人爲判斷失誤。

對於歐元的更大的挑戰,在於 3 年後希臘也許通過貨幣貶值,重拾競爭力,通過違約重組財政平衡,經濟重上正軌。其他歐豬國家會爭相仿效,退出歐元區或成爲風潮。歐元有兩大先天性的缺陷,一是要求貨幣、財政同步,卻不提供國家之間的財政補貼,二是缺乏危機國家貨幣貶值這個逃生門。今天的困境表面在希臘,根本卻在歐元。

德國民間有一種說法,“在惡夢中終結,好過沒有終結的惡夢”,這是讓希臘退出的邏輯。但是希臘退出未必終結歐元的惡夢,也許這只是下一個惡夢的開始。

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2012年5月18日 星期五

撂狠話!歐洲敢斷資 希臘就賴債

撂狠話!歐洲敢斷資 希臘就賴債
【聯合晚報╱編譯彭淮棟/綜合報導】

2012.05.18 02:59 pm

希臘「激進左派聯盟黨」黨魁齊普拉斯接受「華爾街日報」訪談,提出他對希臘和歐元區危機關係的說法,弱勢撂硬話,表示歐洲不敢切斷對希臘的挹注,只要歐洲膽敢對希臘斷資,希臘將乾脆賴債以為報復。

37歲的齊普拉斯明顯威脅要走玉石俱焚路線。他說,希臘金融崩潰,將會拖垮整個歐元區,歐元區如果不想落此地步,就必須幫希臘拉住跌跌不休的衰退。

齊普拉斯說:「我們的第一選擇是使我們的歐洲夥伴相信,他們如果為自己好,就不要停止對希臘融資。

如果他們單方面行動,也就是片面切斷對我們的資助,那我們不得已,只好停止向我們的債權人付款。」

激進左派聯盟黨在5月6日的國會選舉拿到第二高得票率,看好在6月中要舉行的重選裡拿最高票,果然如此的話,齊普拉斯可能成為希臘總理,希臘因此將走上和歐洲債主攤牌之路。

齊普拉斯說,雙方要是真的幹開了,希臘自有辦法過自己的日子。他說,還債的錢省下來,足夠支付工人和退休族,希臘還可以砍國防預算、整頓浪費,以及查辦富人逃稅。

他放話說:「我們不管怎麼做,日子都會難過,但整個歐洲也會難過,因為歐元會倒。」所以,雙方應該各讓一步,不要走到那個程度。

希臘、西班牙 爆「擠兌式」提款潮

希臘、西班牙 爆「擠兌式」提款潮
【聯合報╱編譯任中原/報導】 2012.05.18 11:13 am

希臘與西班牙陸續發生類似擠兌的提款潮。希臘民眾於十四及十五兩日共提走近十六億歐元(約台幣六百億元)的存款,占銀行業總存款餘額近百分之一。西班牙第四大銀行Bankia SA收歸國有一周來,已被提領逾十億歐元(約台幣三百七十五億元),股價跌幅近三成。

由於歐資外逃嚴重,十七日歐元對美元匯率最低曾跌到一歐元兌一點二六六七美元,為四個月來最低點;歐洲主要股市也下跌約百分之一。

由於希臘政局陷入真空狀態,可能無法削減支出以符合歐盟的紓困條件,也就無法取得第二輪紓困金,將被迫退出歐元區。連國際貨幣基金總裁拉加德都表示:「我們不希望如此;但在技術上必須對任何情況都做準備」。

希臘民眾擔心一旦脫離歐元區,國內銀行業可能倒閉或將存款凍結,紛紛湧入銀行提款。英國「衛報」報導,五月六日希臘國會大選結束後,十天來希臘民眾共提走卅億歐元,十四及十五日更達到高峰。

希臘總統帕波里亞斯十四日會晤政黨領袖的會議紀錄中指出,「非常擔心可能演變成一場恐慌」。央行總裁波佛包洛斯警告,十四日估計被提走八億歐元。銀行界人士並指出,十五日的提款金額也類似。不過十六日雅典市的銀行前並未出現人龍。大型銀行主管表示:「沒有擠兌,也沒有人潮及恐慌。」但也可能是因為民眾的存款已所剩無幾。

從2010元月至今年三月止,希臘銀行業的存款已被提走近三分之一,約七百廿億歐元(約二點七兆台幣),使家庭及企業存款總額減少到1650億歐元。基金經理人指出,今年第一季希臘已流失117億歐元(約台幣四千四百億元)存款。許多存款均已存到英國、瑞士、德國及北歐國家的銀行。

倫敦資本經濟公司分析師計算,如果每位希臘存戶每天從自動櫃員機提領最高金額三百歐元,六十一天便能把所有存款領光。

【2012/05/18 聯合報】

2012年5月17日 星期四

希臘危機如何發展?

陶冬:希臘死豬不怕開水燙 歐領袖恐被迫讓步 但仍不減違約可能性
鉅亨網新聞中心  2012-05-17 14:10 


多數希臘人希望留在歐元區內,同時多數希臘人不願承受強烈財政緊縮所帶來的痛苦。5月7日希臘國會的選舉結果,便表達了這麽一種民衆感受,一種自相矛盾的感受。

這種自相矛盾的選民思維,擊沈了中間路線,政黨路線非左即右,要麽支援緊縮,要麽反對緊縮。缺少了政策的中間地帶,加上上一屆執政黨派遭到重創,組成在國會擁有多數議席的執政聯盟變得十分困難。選舉出來的前三大政黨均無法得到過半數議員的支援,組閣先後失敗,希臘在六月再次選舉。但是從5月到6月,選民的情緒很難有重大改變,政局繼續膠著的可能性頗大。

希臘在3月份承諾的減赤計劃,墨迹未乾,恐怕就要推倒重來了。如果歐洲領袖堅持既定的減赤程式,並拒絕發放救援資金,則希臘隨時可能發生債務違約,希臘被迫退出歐元區亦將接踵而至。

一旦希臘脫離歐洲保護傘,銀行擠提無可避免,匯率暴跌無可避免,所有外債均可能無法支付,GDP或許收縮20%以上,這種後果對於希臘而言,可謂災難性的。

希臘淪入不復之劫,不僅對希臘本身是災難性的,對歐洲銀行體制亦可能是重創。歐洲其他國家的銀行,仍持有希臘國債,尤其是短期國債。歐洲央行手頭擁有希臘國債1720億歐元,同時通過LTRO拆借給希臘銀行734億,這兩筆債務加在一起,便相當於歐洲央行自身資本金的兩倍多

希臘局勢何去何從,其他歐豬國家都在看。如果希臘可以違約而不至於被逼退出歐元區,則葡萄牙、西班牙均會照葫蘆畫瓢,趁機通過債務重組來減輕負債比重。哪怕現任政府不敢這麽做,反對黨上任後也一定做。而這便將銀行可能受到的衝擊,成倍數地增加,致使歐債危機蔓延。

礙于希臘退出歐元區可能産生的巨大負面影響和不確定性,筆者認爲歐洲領袖會盡力救希臘。在某種程度上,希臘與歐洲領袖在談判中的地位已經逆轉,希臘選舉結果已經表明,希臘人民擺出“死豬不怕開水燙”的姿態,反而輪到歐洲大國、歐盟和IMF需要想辦法留住希臘。

筆者認爲,歐洲領袖會在減赤力度上做出讓步,換取希臘留在歐元區,繼續減少赤字。一旦希臘有動亂,歐洲央行會祭出LTRO3,以穩定金融市場與信心。

歐債危機經過4-5個月的平靜,離下一次爆發已經很近,但是受一系列選舉結果的衝擊,歐洲領導人看來在放鬆緊縮力度上的立場有所鬆動,願意容忍一段時間的赤字超標。

當然,將所有的寶押在歐洲領導人的能力、政治智慧之上,是危險的。如果歐洲領袖們延誤時間、或措施失當,則希債問題可以帶來新的更大的市場震盪。歐洲領袖們從過往紀錄看,政治決心不夠、前瞻性不足。換言之,歐債的最大風險來自政治決策上的舉棋不定及失誤。長遠來看,希臘違約可能性極大,歐元最終破滅可能性不小,只是未必這麽快發生。

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2012年5月13日 星期日

中國央行下調存款準備金率0.5個百分點

中國央行下調存款準備金率0.5個百分點 一如市場預期
鉅亨網新聞中心  2012-05-13 00:12 

中國人民銀行 12 日在網站上宣布,從 2012 年 5 月 18 日起,下調存款類金融機構人民幣存款​​準備金率 0.5 個百分點。這是人行今天第二度調降存準金率,預估可釋出資金 4000 億元人民幣。

調降後的存準金率,大型金融機構為 20%,中小型金融機構為 16.5%。

此次調降,在市場預期之中。

基於近日發布的經濟統計數據不甚理想,人行可能會繼續採取更多寬鬆措施;存準金率還可能再往下調。

希臘恐退出歐元區 全球備戰

希臘恐退出歐元區 全球備戰
【經濟日報╱編譯簡國帆/綜合外電】

2012.05.13 04:48 am


隨著希臘退出歐元區的機率日漸升高,市場擔心這個地中海國家可能掀起主權危機版的雷曼風暴,促使歐元區和亞洲多國央行紛紛開始商議、採取因應對策以降低衝擊,全球央行甚至可能得再度聯手救市。

希臘第三次組閣的努力於11日宣告失敗,再度舉行選舉的可能性愈來愈高,市場也因希臘政局僵持不下,開始思考該國退出歐元區的可能性。

投資人擔心,若各國未能妥善因應希臘帶來的衝擊,全球經濟可能面臨主權債信危機版的雷曼風暴,因為歐元區成員國之間的金融、貿易和策略緊密連結,希臘的退出若引發其他國家跟進而進一步撕裂歐元區,付出的代價將非常高昂。

如果歐元區分崩離析,勢必迫使各國當局迅速介入,力圖避免區內其他財政拮据國發生資本外逃、債券殖利率竄升引發債務違約、銀行擠兌的危機。施羅德公司(Schroders)資深顧問布朗說:「若有1國突然退出歐元區,可能引發金融恐慌和市場拋售潮,市場波動和銀行間借款利率也會飆升。」

美銀美林公司認為,若希臘退出歐元區,全球央行可能須再聯手採取行動,重啟借款成本低廉的換匯額度,以免金融風暴期間的資金緊縮困境重演。

瑞典央行副總裁楊笙說,歐洲已開始討論希臘退出歐元區的可能性及因應對策。歐洲的可能因應措施包括由歐洲央行(ECB)推出緊急放款與債券收購計畫,再配合調整銀行資本並提供存款保險,同時擴大紓困基金的權力,以免危機蔓延到西班牙等財政拮据的國家。

其他國家也正準備因應方案。

菲律賓央行表示,將動用所有必要工具,對抗歐債危機惡化引發的蔓延風險;日本銀行(央行)承諾會利用外匯存底資產,參與各國在市場動盪時推出的緊急因應措施;印度央行則已命令出口商把半數外匯盈餘轉換成盧比,避免盧比匯價進一步下跌。


2012年5月11日 星期五

摩通投資錯誤大虧20億美元 CEO坦言顏面無光

這是什麼避險!摩通投資錯誤大虧20億美元 CEO坦言顏面無光

鉅亨網編譯張正芊 綜合外電  2012-05-11 10:00


美國最大投資銀行摩根大通 (J.P. Morgan Chase)(JPM-US) 周四盤後宣布,公司信用投資組合部位因避險策略「重大」錯誤,出現 20 億美元「巨額」虧損。消息立即衝擊金融類股,也令該行及其知名執行長 Jamie Dimon 名聲受損。

摩通在呈報美國證券交易委員會 (SEC) 的季度報告中坦承,其首要投資辦公室 (Chief Investment Office) 的合成信用投資組合,出現重大按市值計算虧損。

摩通解釋:「事後證明,該投資組合的經濟避險性,風險及波動都較公司原先預期大,效果也較預期低」。該行盤後股價應聲大跌近 7%,並拖累一干銀行類股。

所幸,摩通該部門賣出證券資產組合,所得獲利抵銷部分虧損。該行估算,負責此投資組合的業務單位,第二季去除私募基金結果及訴訟費用後,將虧損 8 億美元,遠遜於該行原先預估的獲利 2 億美元。

摩通的合成信用產品,是根據信用表現來交易的衍生性金融商品,持有者並未買賣實際債務。《彭博社》報導,這回虧損,來自摩通試圖將信用部位避險工具當中一資產組合平倉時發生。

《彭博社》上個月 13 日已引述 5 名前摩通主管報導,這回爆發策略錯誤的首要投資辦公室,近年來在 Dimon 執掌下,已轉變為利用公司資金來進行規模更大、風險更高的投機投資之單位。他們指出,該部門有些下注規模之大,摩通若要平倉,幾乎躲不過虧損或衝擊到金融市場。

Dimon 今日在記者會上坦承,這起策略錯誤事件令摩通「非常尷尬」,尤其是他曾公開批評部分美國議員倡議的「沃爾克法則 (Volcker rule)」金管規定。該規定要求限制大銀行的資產交易。

Dimon 坦言:「事後來看,新的策略有缺陷、複雜、缺乏審查、執行不佳且監督不周。」他表示,這起事件可能會花費摩通高達 10 億美元或更多,且風險還會持續一、二季。

麥嘉華:若無QE3 美股下半年恐重現1987年大崩盤

麥嘉華:若無QE3 美股下半年恐重現1987年大崩盤

鉅亨網編譯呂燕智 綜合外電  2012-05-11 18:45 


《彭博社》周五(11日)報導,投資大師麥嘉華(Marc Faber)警告,若美國聯準會(Fed)不繼續推行量化寬鬆,下半年美國股市恐怕會重演「類似 1987 年」的大崩盤。

麥嘉華接受電視台採訪時表示,「除非能有大規模的QE3,否則我認為市場將很難繼續上揚」。

他進一步表示,若 S&P 500 指數在沒有 QE3 的情況下攀升至 1422 點之上,那麼下半年世人就可能目睹類似 1987 年黑色星期一的閃電崩盤。

1987 年 10 月 19 日,道瓊工業指數單日暴跌了 23%,創下 1914 年以來最大跌幅,S&P 500 指數也挫低 20%,數百億美元資金瞬間蒸發,緊接著引發全球股市崩盤。

麥嘉華解釋,今年股市走勢與 1987 年雷同,「一開始相當強勁,隨後出現大修正」,若漲勢一直延續到 8 月,就可能與 1987 年秋天相同突然暴跌。

周四(10日)美國 S&P 500 指數上漲 0.25% 至 1358 點;道瓊工業指數收高 0.16% 至 12855 點。

麥嘉華說,一旦美股繼續上揚至近期新高,屆時只有及少數股票能保持動力,其餘多數卻已反轉向下,「尤其受全球經濟走緩影響,企業獲利前景普遍不樂觀」。

麥嘉華估計,若 S&P 500 指數再下跌 100-150 點,QE3 就「肯定會發生」;但若該指數重回 1400 點之上,聯準會就可能先暫時按兵不動,靜待經濟局勢。

2012年5月9日 星期三

恐龍放屁製造大量甲烷 釀全球暖化

研究:恐龍放屁製造大量甲烷 釀全球暖化
鉅亨網編輯查淑妝 台北綜合報導  2012-05-09 15:39 

牲畜放屁排出溫室氣體甲烷,是全球暖化元兇之一。英國利物浦約翰穆爾斯大學等機構研究發現,在距今約 2.5 億年到 6500 萬年的中生代、恐龍統治地球時,雷龍等蜥腳類草食巨型恐龍放屁所排放的甲烷量,相等於當今自然和人類活動的溫室氣體總和,在當時引發全球暖化。

香港《文匯報》綜合外電消息,目前全球牛群每年排放甲烷介乎 5000 萬至 1 億噸,但當時上述恐龍的排放量約為5.2億噸。研究認為,中生代全球暖化時,氣溫比現時還高約攝氏 10 度。

2012年5月8日 星期二

全球50萬電腦中毒 7月恐斷網

瘋啥? 全球50萬電腦中毒 7月恐斷網
2012年04月23日


蘋果日報新聞   引用來源:按此 

美國聯邦調查局提醒,懷疑中毒的電腦可連到檢測網站檢查。

你曾經突然覺得電腦上網很慢,且蹦出一堆不知來源的網路廣告嗎?美國聯邦調查局(FBI)警告,全球有50多萬台電腦中了「域名系統綁架」(DNSChanger)病毒,今年7月恐會網路斷線。有疑慮的人應連到美國政府設立的檢查網站(http://www.dns-ok.us/),看看電腦是不是「綠燈」(GREEN)。如果是紅燈(RED),盡快找防毒軟體殺毒。


 可上美國網站檢查

當我們在瀏覽器輸入像www.appledaily.com.tw的網址時,會先連到域名系統(Domain Name System,DNS)伺服器,然後再連到確切的網站。「域名系統綁架」病毒就是把你的DNS連線偷偷換掉,變成連到犯罪集團設立的伺服器,從中塞給你一堆廣告,騙取逾4億元台幣廣告費。
FBI發現要是直接關掉這些犯罪用伺服器,中毒電腦將完全連不上網路。因此美國政府設立了替代伺服器。但礙於經費,FBI已決定7月8日關掉伺服器,所以中毒電腦到時沒清掉病毒就會斷線。屆時全球可能有50多萬台電腦受影響。編譯陳家齊

Bitdefender USB Immunizer 3.0

Bitdefender USB Immunizer 3.0

是Bitdefender公司最新的免費隨身碟免疫工具,使用起來相當簡單,而且程式不須安裝即可使用。

它會多出一個隱藏的系統檔(autorun.inf),Bitdenfender利用特殊的權限寫入方式,讓其他病毒無法刪除這個自動執行檔,因此隨身碟插入之後便不會執行裡面的病毒程式了。


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官方網站:下載網頁

台灣出現護士荒,護士月薪8萬 留不住人!

台灣出現護士荒 月薪8萬新臺幣仍留不住人

鉅亨網新聞中心 (來源:財匯資訊,摘自:中國網) 2012-05-07 10:42:02  

據台灣“中央社”報導,台灣醫院出現護士荒,臺當局前“衛生署長”楊志良主張加薪留人。台灣大學醫院以月薪8萬到9萬元新臺幣,仍留不住護士。

據統計,去年台灣大學醫院護理人員因超時上班所累積加班天數高達1萬1000天。台灣大學醫院護理部主任黃璉華昨天表示,台灣大學醫院每年將100到200個實習護士納入正式編制,每個月都在招考護理人員,可是現在仍有50個缺額補不滿。

身為台灣醫界龍頭,台灣大學醫院新進護理人員的起薪至少為46000元新臺幣,大部分護理人員具有護理師資格,其中有工作經驗者,月薪可達8萬到9萬元新臺幣,且尚不包括過節費和年終獎金。

台東醫院共欠120名護理人員超過4000天的休假,院長祝年豐表示,月薪38000元新臺幣根本請不到人,全臺都出現護士荒,誰要來台東上班呢?院方不得已,一方面給加班費,一方面請護士消化休假,結果就是部分病房關閉,想住院的病患被“勸退”。

臺當局“衛生署”統計顯示,台灣約有23萬人擁有護士或護理師證照,但真正投入護理職業者卻僅13萬人。據統計,目前,全臺至少缺少4000名護理人員。

2012年4月3日 星期二

都更重建3方法你家適合哪一種?

都更重建3方法你家適合哪一種?

Yahoo!奇摩 (2012-04-02)                   引用來源:yahoo好宅王文/胡嘉玲

根據統計,台北市目前有18萬戶的住宅屋齡超過31年,其中四、五樓公寓占了將近八成,如何讓老房子透過「都市更新」進行重建、整建、維護而再生,成為政府最迫切需要解決的問題。而蟄伏在18萬戶老房子底下的土地價值,蘊藏了龐大商機,也讓各路人馬紛紛搶進都更的市場。
最簡單的都更-老屋拉皮行情看俏

都市更新的方式中,增值利益最大的是重建,不過由於整合住戶意見不易,耗時也最久,也因此,不破壞建築結構的整建維護方式,就成了另一種最容易被住戶接受的選擇。
都更重建

都更重建增值利益大,但整合困難度高

藉由老房子的外觀拉皮與內部整修,原本不美觀的外牆龜裂、磁磚剝落、違建、冷氣機裝置凌亂的狀況,都能獲得改善,並可加強防震、補漏、防水的工程,「老屋換新衣」不但讓外觀煥然一新,也能拉長房子的使用時間,房價通常都能較同區域同屋齡的房子來得高。

費用最高補助75%

各縣市政府積極鼓勵「老屋拉皮」,提供許多補助方案,在台北市4、5樓老舊公寓,最高可補助到總修繕費75%,最高上限1000萬元。台北市都更處也特別委託「崔媽媽基金會」到各社區輔導,提供給民眾「都市更新」不同的選擇。

先看容積率及容積獎勵

相較於「老屋拉皮」的單純,拆除重建則複雜的多。都更的主要利益,來自於重建後容積的增加及售屋的利潤,依所在地區及條件的不同,最後申請下來的容積獎勵也不一樣,而這也是影響建商與住戶態度的關鍵因素。

「都市更新」的重建工程,可分為自建、委建、合建等三種方式;位在商業區的老房子,由於容積率高,投資報酬率也高,建商對於合建的合作模式,大多會相當積極。

但是對於位在住三區的舊公寓來說,房子的現況大多高於現行法定容積率,除非是位居精華地段的土地,否則建商獲利空間不大,投入合建的意願也相對不高。容積率與容積獎勵


















1.建商合建 免費老宅換新屋

不需資金及融資

對於多數手邊現金不足的地主來說,合建最大的好處,便是一開始並不需要承擔資金的壓力,由地主提供土地,而建商則負起融資之責,以地主的土地來抵押貸款蓋房子。

為了避免財務糾紛,不但必須慎選有信譽的建商,也應交付第三方信託,才能保障建商與所有權人。

以合建方式進行的都更案,地主與建商會協調一個比例,來分配最後蓋好的面積,比例通常為地主五到七成,建商三到五成,也因此地主很可能在改建後,分配到更狹小的居住空間,不過一旦簽定了合建合約,地主只能分得合約明載的坪數,是無法事後反悔的。

輕鬆都更的好選擇

由於建商大多具備豐富的整合經驗及能力,在都更的過程中。建商會負責所有的法規及行政流程,並協調整合所有權人的意見,對於有意參與都更,卻沒有時間和專業背景處理行政流程的住戶來說,是最便利的選擇。

2.住戶委建 換回坪數大

都更的法令多如牛毛,專業門檻高,因此有意參與都更,又不願和建商合建的住戶,往往會透過建築經理公司或專業都更公司,協助辦理都更的程序。
都更慎選建商

為了避免財務糾紛,不但必須慎選有信譽的建商,也應交付第三方信託,才能保障建商與所有權人。

專業的都更公司,可以召開規劃說明會、處理法令問題、跑行政流程、協助遴選營造廠商等,而建築經理公司則可提供信託保障、融資貸款、協助權利變換計算比例等服務。不過在過程中,仍需靠住戶自己整合,可能會耗費住戶較多的心力。

容積獎勵歸住戶、還可享減稅

中柱工程周副董解釋,住戶若選擇委建,必須自付營造費用,但換回的坪數較大,適合可以負擔工程費用,需要較大空間,或有意出售的所有權人。

而政府提供容積獎勵所增加的樓地板面積,則全部歸為住戶所有,住戶除了將委託出售後的利潤,支付部份營建的費用,還可以享房屋、地價稅兩年減半優惠。

房市達人田大權提醒民眾,委建若經過權利變換的程序,會由三家鑑價公司估算更新前後的價值,為了自己的權益,住戶應該要多瞭解鑑價公司估價的原則與金額項目。

3.自地自建 利潤高但難度大

台北市府喊出「有錢自己賺」的口號,不但鼓勵住戶自組更新會,為了提高都更的誘因,更補助都更前期的整合及規劃費用,最高可達520萬元。

不過住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為,都市更新的專業門檻很高,行政流程又繁瑣,沒有專業背景的民眾要自辦都更,往往會花費更長的時間。

而鑑價公司的服務費、營造的工程款,或是重建期間臨時住所的租金,每一筆費用都要由住戶先自行支付,光是營造的工程款就上億,口袋不夠深的小市民,通常無法負擔。

因此,資金充沛的銀行,就成了自辦都更者的最佳夥伴。

曾是921危樓的「尚華仁愛大樓」,經歷10年煎熬後,終於靠著第一銀行的金援,在去年順利動工自建,而且讓原本每坪50萬的同區最低行情,站上每坪100萬的身價,不但點燃了市民自建的信心,也引爆了銀行業加入都更市場的戰火。

第一銀行以提供信用、信託管理及建經等協助,促成了「尚華仁愛大樓」的重生,包含華南銀行、合作金庫、土地銀行 、台北富邦銀行、元大銀行等,也都相繼投入都更市場。

華南銀行與長安東路二段的「世和大樓」,透過容積獎勵,原樓地板面積從1728坪,增加到2219坪,原本每坪不到30萬,更新後每坪上看70萬元,光是容積獎勵,就創造了大約3.44億元的價值。

都更實務第一步:尋找優質協力廠商

周副董建議,找對的人做事才是最重要的,為了加速都更的進行,好的協力單位會願意回饋利潤給原住戶,尋找協力廠商時,除了要瞭解廠商過往的背景和實績,更重要的是要懂得為雙方設想,創造雙贏的局面!

選中古屋避開地雷 大賺都更財

選中古屋避開地雷 大賺都更財

引用來源:Yahoo!奇摩好宅王

(文/胡嘉玲)今年8月起,台北市「老舊公寓更新專案」正式啟動,老屋重建有機會爭取到最高2倍的容積獎勵,都更政策大利多,讓原屋主更為惜售,新買家蠢蠢欲動,一連串的都更議題,引爆台北市中古屋市場行情,投資都更題材的中古屋,是不是一門好生意?投資時又有哪些該注意的眉角?
老公寓淘金 先看都更範圍及地段

由於財政部暫停國有地的標售,建商要找一塊完整的基地越來越難,台北縣市舊社區的都市更新,成為房地產的新戰場,但是都更有一定的門檻,也需要整合所有權人的意見,往往曠日費時;因此投資都更議題的老房子,如果能夠先到各縣市的都市發展相關單位,查詢已經公告的計畫資訊,掌握都更重點區域,將可縮短整個作業時間。
大安區都更吸引力

大安區的學區好、交通便利,對於投資兼自住的業主來說,非常具有吸引力。

兩面臨路、街廓完整老房子 為投資首選

而不在政府公告都更範圍內的老房子,最重要的就是地段和土地條件。無電梯的4樓公寓,由於公設比低、土地持分高,未來改建之後,能夠分得的條件也更好。

不過一般住宅區舊公寓的容積現況,大多高於現行法定容積率,地主不願改建之後的居住空間變小,對於條件要求普遍嚴苛,因此在整合不易且獲利不高的情況下,建商多不願參與住宅用地的改建案,對建商來說,談合建的誘因較高,

但如果是位在精華地段,還是具有相當大的開發價值,特別是位於大馬路旁或第一條巷子內、基地面積大、兩面臨路、街廓方正完整的老房子,都是投資都更屋的首選。

好物件大搜查 達人購屋密技大公開

房地產女王張淳淳是精挑都更中古屋的專家,由於都更往往要耗費漫長的等待,她專挑精華地段、街廓整齊方正、純住宅型的4樓公寓,在都市更新進行前,將房子裝潢出租,不論都更的結果如何,投資報酬率一樣讓人滿意。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,位在商業用地的物件,由於容積率高於住宅用地,含金量也較高,因此在精選投資物件時,商業用地的4樓公寓,如果一樓沒有店面,頂樓沒有加蓋,旁邊有大型空地且產權單純,將來整合會更為順利。
6米巷的老公寓

住宅區內路寬6米巷的老公寓,由於施工不易,若非基地夠大,建商不見得有意願投入。

4樓比5樓佳 土地持分越大越有利

舊公寓最值錢的不是來自建物,而是土地。只要選對地點,例如生活機能完整、交通便利、位在捷運站200公尺內,都具有投資潛力。

在選擇投資物件時,4樓的公寓又比5樓公寓佳。由於戶數較少,同樣100坪的土地,4樓公寓的土地持分就比5樓公寓高,而有些土地並不是同棟公寓的所有人均分,因此在選擇公寓時,也要張大眼睛看清楚,土地持分越大越有利。

名人精選 挖出北市藏金宅

以台北市而言,投資者搶破頭的莫過於大安區。徐佳馨表示,大安區的學區好、交通便利,對於投資兼自住的業主來說 ,非常具有吸引力。

區域內新舊大樓的價差大,更能突顯都更後的效益,因此同屬高價區段的中正、信義區,也是許多投資者趨之若鶩的投資標的。

張淳淳手上所持有的中古屋,大多是在大安區、松山區,「松山區大多街廓很方正,對於都更是一大利多;

如果是比較彎曲的街道,即使開發後也不美觀,也會降低建商開發的意願。」由於眼光精準,張淳淳今年剛購入的松山區中古屋,已經開始洽談都更的進行。

避開地雷屋 教你這樣看

不過,即使是老舊社區,也不是所有的老房子都具有改建效益,屋齡並不是唯一的判斷標準。住宅區內路寬6米巷的老公寓,由於施工不易,若非基地夠大,建商不見得有意願投入。
都更整合

都更計畫中,住戶整合是最難控制的因素,建商與住戶之間要達成共識,有相當的難度。

另外,住家附近如果變電所、飛機場、加油站、瓦斯槽、垃圾焚化爐、高壓電塔等嫌惡設施,也比較難納入改建範圍。

房市達人田大權也提醒,投資都更題材的中古屋時,要盡量避開違建太多的住宅,如擴建或加蓋的住戶,在談判時往往不願意縮小原有的使用空間,最後因為和建商談不成條件而成為釘子戶,這些都是在重建過程中有待克服的問題。

平均耗時7.7年 投資人的漫長等待

根據統計顯示,都更從開始談到完成,平均要花7.7年,近六年來,都更的成功率最高只有7.3%,平均21.37件只有1件成功。時間的不確定性,是每個都更投資者最大的隱憂。

田大權坦言,自己並不考慮去投資都更題材的中古屋,「外部變數多,不是自己能夠主導的。

耗費的時間又長,如果在等待的期間,商圈轉移,原本的投資潛力就潛下去了。」田大權更進一步說明,「房子要夠舊,才有都更的價值,但是如果等了10年之後,都更還沒進行,房子更舊,要賣給誰呢?」

忠孝東路SOGO旁的正義國宅延宕了16年,住戶整合是最難控制的因素,每個人的需求條件都不同,建商與住戶之間要達成共識,有相當的難度。

就算住戶之間的共識高,初期的整合、申請送件、政府審議核定,前置階段至少要花2年時間。等到開始進入申請建照、拆除、興建工程,也需2至3年,投資人對於時間的耗費,要先做好心理建設。

投資成本高 算盤要打好

由於老舊公寓向銀行借房貸,屋齡和屋況都會影響銀行的放貸額度,銀行規定,屋主年齡與屋齡相加要低於75,一般來說,加強磚造的年限為35年,鋼筋混凝土55年,要買屋齡超過30年的老房子,貸款成數通常不高,若屋況良好,就算貸到7成,貸款年期仍會受限,因此「都更屋」的投資成本普遍較高,相對口袋也要夠深。

向銀行借房貸 地段選擇是關鍵

在「都市更新」的申請流程中,如果採取自建方式,還要自己先掏腰包,支付建築師、鑑價及政府規費等前置費用,進入工程階段時,住所的安置、稅費等等,都是一筆筆的支出,因此要取得銀行優渥的貸款條件,地段的選擇就更加重要了。

政府雖然祭出最高2倍容積獎勵,但需為綠建築、提供社區公益、完整街廓、位於策略性開發地區,難度極高。「都市更新計畫」為城市帶來新氣象與新機會,但民眾在錢進中古屋之前,務必要做好風險的評估、財務的規劃,才不會為自己帶來負擔。

10分鐘搞懂都更



 10分鐘搞懂都更
  引用來源:Yahoo!奇摩好宅王

都市更新的議題,近年來持續發燒,但由於都更領域太過專業,許多人還是一知半解。以下特別整理了都市更新的常見問題,現在只要10分鐘,就可以立即搞懂都更。

問:都市更新是什麼?

答:「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,「都市更新」可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能。「都市更新」就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

問:我家屋齡超過20年,也可以參與都更嗎?什麼樣的老房子,符合都更條件?

答:房子要進行都市更新的重建前,必須先被劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」,如要查詢自己的房子,是否已經劃入更新地區或單位,可至「都市更新處」網站查詢。


如果有意參與都更,只要符合以下其中3項條件,也可以提出申請:

1  非防火建築物棟數比例,達二分之一以上。
2  現有的巷道狹小,寬度小於6米,長度佔現有巷道總長二分之一以上。
3  土磚、木、磚及石造建築物,或是20年以上加強磚造及鋼鐵造、30年以上鋼筋混凝土及預
    鑄混凝土造、40年以上鋼骨混凝土建築,以上建築物合計面積,達總面積二分之一以上。
4 建築物的基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形,達二分之一以上,有公共
   安全危險者。
5  建築物地面層土地使用現況,不符現行都市計畫分區使用樓地板面積,達二分之一以上。
6  距離捷運站200公尺內。
7  建築物沒有化糞池或沖洗式廁所排水,生活雜排水均未經處理而直接排放者,達二分之一
    以上。
8  4層以上合法建物棟數,達更新單元三分之一以上,半數以上沒有電梯,而且法定停車數低
   於戶數者。
9  耐震設計標準不符內政部78年5月5日修正規定的建物棟數,達二分之一以上者。
10  穿越更新單元內,且未供公共通行計畫道路面積比例,達二分之一以上。
11  現有建蔽率大於法定建蔽率,而且容積率低於法定容積率一半。
12  平均每戶居住樓地板面積,低於北市每戶居住樓地板面積平均水準二分之一以下者。
13  附近有內政部、市政府指定的歷史建築物及街區、都市計畫劃定保存區。
14  更新單元達907.5坪以上或完整街廓,而且超過十分之三土地及合法建物所有權人同意。



問:參與都市更新的好處有哪些?

答:政府為了翻新城市面貌,紛紛祭出容積獎勵、賦稅減免、融資優惠等利多補助。參與都市更新計畫,除了享受政府提供的優惠獎勵外,還可以改善居住品質,讓房子升級,變得更美觀更安全。土地與建物都增值了,更可望賺到老宅變黃金屋的機會財。

問:都市更新和傳統的老屋改建,有哪些不同?

答:一般的老屋改建,需要100%的所有權人同意,但是流程上只須按照一般建築管理程序就可以了,如果要辦理「都市更新」,就必須擬定計畫書送審,並舉辦公聽會,而且對於屋齡及基地面積等條件都有所限制。

「都市更新」的主要目的,是為了改善城市的居住環境,提升公共利益及生活機能,因此更重視公共設施的比例。

「都市更新」的基地面積通常較大,整合的戶數也較多,只要取得8成土地及合法建物所有權人的同意後,政府可介入執行公權力,對於不能配合者或公有土地參與「都市更新」具有強制性。

問:什麼是「容積獎勵」?對都更的住戶有什麼差別嗎?

答:由於都更後公設比例增高,屋主最後分回的居住坪數,可能比原本的舊屋還小,因此必須付出額外成本,才能取得和都更前同樣居住面積的房子。

政府為了增加都更誘因,特別有條件地釋放比原來法定容積更高的獎勵。

舉例來說,一塊「住三」(見次頁表一)的基地面積1000坪,容積率225%,原本樓地板面積最多只能蓋到2250坪,但如果爭取20%的容積獎勵,則可加碼蓋到2700坪。

問:都市更新的流程是什麼?

首先要看房屋的所在地,是否已被公告為都市更新地區,如果不在公告的區域內,但符合都更的申請條件,也可和鄰近土地及合法建物的所有權人合組更新單位,向政府申請都更劃定。

答:「都市更新單元」的劃定,必須先簽訂都市更新委託書、提供都更事業概要同意書,居民擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」,申請審查通過後,即可開始執行政府通過的「都市更新事業計畫」。

問:都更該由誰來進行呢?

答:都市更新的重建,可由都市更新事業機構(需為股份有限公司)或所有權人組成的「都市更新會」辦理,負責籌畫所需資金、協調全部的所有權人、申辦都市更新、申請建照、處理施工過程及細節等。

問:辦理都市更新,會產生哪些費用?

答:都市更新的流程中,有許多龐雜的費用會產生,如都市更新申請辦理費、建築及結構設計費、鑑價費、信託及管理費、房租及搬遷費、建築興建費等,種種費用因金額龐大,一般住戶通常無法獨立負擔,因此往往需要有信譽、有財力的建商或銀行等專業機構協助辦理。

問:參與都更的話,如何分配重建後的房屋權利?

答:更新後的房屋位置與樓層,原則上以原址原配為主,但是因為重新設計規劃的緣故,如果同一位置有二人以上申請,就先進行協調,如果協議不成,則公開抽籤。 房屋的分配以合法產權持分為依據,頂樓加蓋或是各樓層的違建,都不列入未來房屋分配的計算之中。

問:房子還在付房屋貸款,這樣也可以進行都更嗎?

答:可以的!貸款繼續繳,等重建之後,新的土地持分及房屋權狀,會交還給原持有人,住戶再跟原銀行辦理貸款變更即可。



建蔽率:「建蔽率」指的是房屋投影面積與基地面積的比率。

若一塊土地的面積為100坪,而建物的投影面積為45坪,建蔽率為45%,通常建蔽率比率愈低,留下的空地愈大,建蔽率愈高,則空地面積愈小。 (建蔽率、容積率規定,請見表一)

容積率:「容積率」指的是建築坪數與土地坪數的比例。

若「住三」一塊土地的面積為100坪,容積率為225%,每坪土地可蓋2.25坪的建坪,若每一樓的樓板面積為45坪,則最多可蓋5層樓。(45*5=225) 通常容積率越高,一坪土地可蓋的坪數就越高。

更新單元:「都市更新單元」是可單獨實施都市更新計畫的分區,通常有最小基地規模限制。

權利變換:「權利變換」是更新地區內的土地及合法建物的所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新。

都更完成後,則依照更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。 更新前後的權利價值,須由三家以上鑑價機構估價,以做為評定價格參考。



表一:建蔽率、容積率相關規定














內政部營建署都市更新網

台北市都市更新處

財團法人都市更新發展協會

行政院經建會加速推動都市更新方案

















都更屋合理交換坪數試算

都更屋合理交換坪數試算
引用來源:Yahoo!奇摩好宅王

合理交換坪數 教你這樣算
李柏蒼表示,目前最常見的屋主和建商取得坪數比為60:40或55:45,多的一方為屋主的比數,這樣的比例可不是隨便喊喊,而是透過簡單的公式計算來的。


舉例來說,小明有30坪四樓公寓,土地面積是12坪,屬住商土地、容積率是300%,那麼小明提供土地可建築面積就是74.88坪,公式如下:
12坪 × 300% ×1.6(公設轉換率)×(1+30%都市更新獎勵)=74.88坪
如果依照 60:40 或 55:45 分配比例計算(地主為多的一方),參與都更後,小明換回的實際室內坪數,才會和原來的一樣,大約在30坪左右,計算公式如下:
74.88坪 × 0.6 = 44.93 坪  (扣除約33%的公設,實際室內約30.10坪)
74.88坪 × 0.55 = 41.18 坪 (扣除約33%的公設,實際室內約27.59坪)
以台北市預售屋平均每坪50萬為基準,再依照常見的60:40或55:45的分配比例來算,建商可分得的價值,大概落在每坪20~22萬元之間,公式如下:
建方可分得價值 50 × 0.4  = 20  萬元/坪
50 × 0.45 = 22.5 萬元/坪
建商一般利潤大概是25%左右,管理、銷售、稅金的成本,又佔了12.5%,就可以再進一步算出建商的每坪營建單價,大概會落在14.22~16萬元之間,公式如下:
20 / 1.25 / 1.125 = 14.22萬元/坪 (營建單價)
22.5 / 1.25 / 1.125 = 16.00萬元/坪 (營建單價)
透 過以上的公式,就算是一般的民眾,也可以在問到幾個重要關鍵數據後,套入算出建商和自己分配的比例是不是合理?算出建商使用的建材成本,大概會是落在哪 裡,不但可以要求建商不得偷工減料之外,對於未來新家建材的使用好壞,也會有一定的心理準備,充份達到保護自己的效果。

2012年3月27日 星期二

建物50米內 賣屋須列嫌惡設施

建物50米內 賣屋須列嫌惡設施
2012/03/25    【聯合報/記者何醒邦/台北報導】

 引用來源:按此

藝人周杰倫母親葉惠美購買豪宅後卻發現窗外面對亂葬崗,怒控建商事前未告知,類似買房糾紛愈來愈多,房仲公會全聯會決定修改不動產說明書規範,要求業者賣房前必須詳列建物五十公尺內包括墓園、變電所與瓦斯行等嫌惡設施,甚至如前總統陳水扁住家等有爭議性的名人住所,都必須寫進交易合約中,新規定預計下月報內政部後即開始實施。

政府規定房仲業者接受賣房委託後,須製作不動產說明書揭露房地產各項資訊,以確保消費者權益,此說明書也是日後買方發現房屋瑕疵,據以請求賣方負起責任的依據。

永慶房屋法務經理吳宜學表示,說明書應記載事項卻沒記載,依法可罰業者六到卅萬元。

不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮表示,去年九月,監察院以房仲業買賣房屋,最高收取百分之六的服務費實在太高為由糾正內政部,為爭取維持服務費上限,業者提出改善房屋交易品質方案。

此次不動產說明書修正項目,包括須詳述土地與成屋的權利種類及使用管理狀況,如有無查封、假扣押,出租或占用,及社區管理委員會有無運作、住戶有無欠繳管理費。

在建物的瑕疵資訊揭露上,除原本的是否為海砂屋、輻射屋、危險建築,有無漏滲水、違建、禁限建、發生過火災等災害外,全聯會還增列屋主持有期間是否發生過兇殺案或自殺案;建物半徑五十公尺內,是否有加油站、變電所、高壓電塔、瓦斯行、殯儀館、葬儀社、垃圾場、焚化廠、墓園等嫌惡設施。

李同榮說,除一般認知的嫌惡設施,公會還打算把民眾不喜歡、忌諱的項目都儘量列入,例如有爭議性的名人住所,像前總統陳水扁的住家,或可能帶來髒亂或噪音的KTV、餐廳及色情行業。

內政部地政司表示,區位條件會影響房產價格,本應詳述,假使業者願意加強,政府樂觀其成,但地政司也強調,服務品質本來就要提升,與調降服務費上限是兩碼子事,應分開處理。

2012年2月23日 星期四

頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋你看不見的違建陷阱

頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋你看不見的違建陷阱
引用來源:【中央網路報】

台灣地狹人稠,都市地區房價一路攀升,人們無不絞盡腦汁、想方設法,讓一坪的面積能有兩坪的享受,因此頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等物件特別受人青睞,有一定的消費市場,然而,這些違章建築是否存在著不為人知的陷阱呢?

太平洋房屋表示,違章建築第一個陷阱是「新違建vs.舊違建」。依地方自治條例,各縣市政府所訂定之建築管理條例不盡相同,台北市政府以民國84年1月1日為分界,在此之前的為「既存違建」,列入分類分期處理,在此之後產生之「新違建」,依【臺北市違章建築處理要點】規定應查報拆除。因此,目前只是礙於政府的人力不足,無法進行全面的拆除,但只要有人舉報,台北市,無論是84年以前或以後的新舊違建,都有可能面臨被拆除的命運。

第二個陷阱即在於內政部將修正【違章建築處理辦法】,以按次計罰的方式進行罰鍰,直到恢復原狀為止,藉此減低違建的發生。因此,未來違建的部分,即使不會被拆除,但仍會有被罰鍰的疑慮,增加投資人的成本。

另外,在進行都更時,違建部分的容積獎勵規定也不同,以台北市為例,依照【都市更新建築容積獎勵辦法】及【臺北市都市更新自治條例】規定,必須要同時符合:
(1)占有他人土地,也就是屋主要與地主不同人;
(2)在民國77年8月1日以前興建完成的違章建築。所以,並非所有的違建部分,在都更時皆可獲得容積獎勵。

太平洋房屋表示,無論是做夾層、在頂樓上加蓋、把陽台外推,皆是為了使寸土寸金的房屋發揮最大效益,但這些房屋除了有被舉發拆遷的危機外,未來進行都更時,所得之容積獎勵也有限,還有可能與其他非頂樓住戶產生糾紛,讓彼此產生嫌隙,因此在購買這種房地產時,要事先做好考量評估,以免多花錢卻沒享用到應有的價值,反陷入官司及被拆除的地步,讓原有的高投報率美夢破碎,賠了夫人又折兵,所以買房時,委託專業、且有通過政府認證的房仲公司來服務自己,相信應可避免以上困擾。

李鴻源:造鎮 解決住宅問題

「合宜住宅」是否停蓋問題,內政部長李鴻源表示,確實指示營建署研擬其他方案,包括合宜住宅擴大為造鎮概念、補強低房價區生活機能以吸引民眾入住等4、5個方案,不過現已定案的合宜住宅仍會繼續興建。

不過政府應該要從不同角度檢視居住問題,例如「國土規劃」或「打造新生活圈」,讓人口不要全部集中在台北。

內政部長李鴻源表示以前在外部為溼地努力,如今則在內部為溼地盡力。

 將把濕地法列為優先法案 研議配套尋求開發與保育平衡點
【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】
內政部營建署昨(14)日舉辦國際濕地日活動,內政部部長李鴻源表示,他會將濕地法列為優先法案,若通過,營建署也會研議補償機制配套,盼在開發與保育之間找到平衡點。

李鴻源:造鎮 解決住宅問題

李鴻源並說,要解決住宅問題,得讓人口勿過度集中在台北,以城鄉再造角度讓人口分散,他未來將提出三至四個方案,包括合宜住宅擴大為造鎮概念、補強低房價區生活機能以吸引民眾入住等。已定案的合宜住宅案,則會繼續推展。

他表示,若能讓住宅與人口均衡分散在大台北各地區,房價自然會達成平衡,目前林口A7或板橋浮洲合宜住宅,平均每坪價格15萬或19萬元,比起一些新北市地區的房價,還是較高。

李鴻源說,那些房價仍低的區域,現在看起來距離好像很遠,但未來卻不一定,如桃園中壢在機場捷運通車後,往台北只要30分鐘,淡水新市鎮在輕軌做好後,進台北也只要半小時。

當然,除了交通配套要做好之外,其他生活機能如學校、公園、百貨公司等也要配合,以造鎮的概念營造出適合居住的環境。

針對濕地法,先前已送過立法院,但過期不續審退回,未來盼列優先法案。濕地法的重要內容包括濕地之評選與範圍劃定、濕地的保育與利用規劃,開發行為之迴避、衝擊減輕與補償機制。

居住正義 新生活圈 人口別集中

李鴻源表示,要解決居住問題,不應該只在提供供給,例如現在的合宜住宅申請住戶動輒上千戶,如果政府繼續只是不斷蓋房子,也就是讓這些地方塞滿人,居民仍然要每天通勤,反而是變相的造成當地的交通問題。

因此,李鴻源認為社會住宅與合宜住宅固然可以被列為解決居住問題的方案,但真正的重點應該是讓人口能均勻分配在台北以外,環境更好的地方,而政府的任務就是再造城鄉風貌,例如都更、提升當地生活機能,讓人民願意包括就學就業、生活起居都在當地,不要天天往返台北,如此一來房價也能自然回到平衡機制。

李鴻源說:『所以我是覺得這是一個積極的住宅政策,不是只是政府在補貼,而是說政府透過這樣的機制,讓經濟活絡起來,然後透過這樣的機制不會被標籤化,解決所有人住的問題。所以我要講的不是蓋跟不蓋,而是我們會有更多的選項。』

他說,如何把人口外移是一個思考方向,現在有很多地方看起來很遠,但未來未必,譬如桃園中壢在機場捷運通車後就住台北就只要30分鐘,未來輕軌做好,淡水新市鎮進到台北也只要30分鐘。

李鴻源以二重疏洪道附近為例,當地有一百多公頃濕地,環境很好,但一坪只要10來萬元,如果能把當地機能做好,附加價值做出來,就能吸引民眾入住。他表示,營建署推出的浮洲合宜住宅一坪19萬元,比新北市有很多地區還要貴,這些地區如果機能能提升,是不是比花大錢興建合宜住宅更好?

李鴻源直言,合宜住宅其實也有問題,以浮洲合宜住宅為例,未來預計興建4300戶,如果未來真有4000多戶入住,當地交通、停車位就是一大問題,未來恐怕新北市還得想辦法拆屋拓寬馬路,造成另一種民怨。 聯合報 中廣新聞

《違章建築修法 即報即拆罰到拆除為止》

《違章建築修法 即報即拆罰到拆除為止》

違章建築未來有法可管。內政部部務會報(16)日通過違章建築處理辦法修正草案和建築法部分條文修正草案,擅自建造面積不同罰鍰將不同違建人,可連續處罰到拆除為止。符合公平正義,公部門也可委外拆除。
違建即報即拆 可連續處罰到拆除為止
內政部官員強調,建築法和違章建築處理辦法的修正都是為了遏止新的違章建築發生。對於新的違章建築,政府的現行作法是即報即拆,但政府人力有限,違章建築仍層出不窮。


違章建築處理辦法
違章建築處理辦法可以委託民間來做,這大大地擴大拆除違章的能力。

違章建築查報及拆除 得委託民間辦理
基於政府查報和拆除人力不足,內政部修改辦法。首先,在處理違建方面,修正「違章建築處理辦法」,明定違章建築之查報及拆除工作得委託辦理。
政府可以委託民間來做,這大大地擴大拆除違章的能力。其次,列出處理既存違建的優先順序,增訂違章建築處理辦法第11條之1,凡是影響公共安全者,列為優先拆除對象,當地主管建築機關要訂定拆除計畫,限期拆除。
違章面積大小 罰鍰金額不同
對於擅自建造者、擅自使用者及擅自拆除者,修正其處罰方式,並要求實施建築管理前已建造完成之供公眾使用之建築物,應依規定申請核發使用執照。
現行對於擅自建造,係處以建築物造價千分之五十以下罰鍰,然而擅自建造之樣態甚多,且不易進行現況測量、及執行違章拆除經費不敷執行,致違章建築處理不易。
為使違規行為人應自負責任,而非由公務機關編列預算進行拆除,本次「建築法」修正,對於擅自建造者違反建築法第25條規定,除明定「自行拆除」、「恢復原狀」之處理方式外,對於面積在750平方公尺以下者,處以新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰,
擅自建造面積超過750平方公尺部分,另加計建築物造價千分之五十以下之罰鍰,屆期仍未補辦手續、未自行拆除或未恢復原狀者,得按次處罰。
內政部表示,建築法第25條已明定,建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。
另外本次修正重點包括增訂第11條之1既存違章建築之處理方式,影響公共安全者,當地主管建築機關訂定拆除計畫限期拆除,以杜絕違章建築影響公共安全。
內政部表示,本辦法將在通過後依法制作業程序辦理發布,將要求各直轄市、縣(市)政府盡速依新規定辦理,訂定既存違章建築之劃分日期,落實新違章建築及既存違章建築影響公共安全之拆除,以遏止民眾擅自搭蓋違建之歪風。
標準作業程序 新違章建築拆除
說明
一、建築法。
二、違章建築處理辦法。
三、台北市違章建築處理要點。
工作項目 新違章建築拆除
說 明及法令 依據 一、 建築法。 二、 違章建築處理辦法。
三、原為「臺北市政府當前取締措施」92年12月1日修正為「臺北市違章建築處理要點」。
檢附證件 一、 臺北市政府都市發展局查報拆除函(或臺北市政 府都市發展局違章建築即時強制拆除通知書)。
二、臺北市建築管理工程處違章建築結案單。
處理程序 一、 案件交辦: (一)即時強制拆除:
查報函一份於違建現場交轄區拆除區隊收執後執行拆除,拆除後5日內填報結案單陳結。
(二)一般案件:
1.查報隊開具違建查報函並完成送達程序後,送違建科登記執行拆除,違建科收到違建查報拆除函後,即依轄區內查報違建情形及數量,由該轄區區隊長分配轄區拆除小隊安排拆除行程。
2.轄區拆除區隊各助理員接獲所分配查報函後於3日內帶領小隊人員(或雇工租械方式)至違建現場執行拆除作業,如須僱工租械或違建現場無人,則留置 預拆通知單,請違建人與助理員聯絡配合自拆改善,如屆期仍未自行拆除改善者,即以強制拆除,如現場無人並上鎖致無法進入執行拆除,則訂期函請警力配合拆 除。
二、拆除結案:
(一)違建拆除後,各拆除區隊助理員應於拆除後5日內,檢附違建拆前、拆後同一角之相片填寫結案單陳結,經上級主管審核符合規定者,即准於結案,若有不符規定者應繼續執行至符合規定始准予結案。
(二)違建面積49平方公尺(含)以下,由區隊長決行,面積達50平方公尺(含)以上至99平方公尺(含)以下者,區隊長2日內轉科承辦員,由股長 審核決行(科內承辦人員執行拆除違建面積99平方公尺以下者,由股長審核決行),面積在100平方公尺(含)以上者,再由股長0.5日內呈科長審核決行。

臺北市建築管理工程處人事室
新聞來源,聯合報 中央日報 中廣新聞 臺北市建築管理工程

違建擬未拆先罰 房價看跌

違建擬未拆先罰 房價看跌

最高20萬可累罰 罰到復原為止

蘋果日報新聞    引用來源:按此 

【林帝佑╱台北報導】違章建築爭議不斷,內政部也針對《違章建築處理辦法》提出未來修法將走向「強制拆除前先罰鍰,最高可罰20萬元,且按次計罰,直到違建人自行恢復原狀」,業者預估,若未來法案落實得宜,中古違章建築可能成「票房毒藥」,買方購買意願降低,房價也看跌。
內政部近日著手修正《違章建築處理辦法》,針對違章建築,將改為強制拆除前就先罰鍰,最高可罰20萬元,且將按次計罰至恢復原狀。
所謂違章建築,是指違反《建築法》及其相關子法的建物,以台北市為例,建築管理處從1995年至2011年底,統計「違建查報已處理」的件數已高達10萬多件。

「未申請就違法」

其中外觀較容易辨認的頂樓、陽台和露台違建,則分別有1萬4219件、9733件及3352件。
台北市建築管理處主任祕書高文婷表示,「未經過申請就施工的都是違建」,因人力不足,取締以檢舉通報為主,只希望新的違建不要再增加,現行法規是強制拆除後若再重建,可能被處1年徒刑或30萬元以下罰鍰,但修法後罰鍰則按次計罰,應能減少違建的產生。

10間有7間加蓋

全台各大都會區違建仍呈「拆不及蓋」,中信房屋大安復興加盟店副理李家行表示,屋主希望多用1坪是1坪,在有限空間上做最大利用,常見的違建包括頂樓、露台或陽台加蓋,另外室內則有違法夾層或陽台外推等,都是用來增加使用面積。
以頂樓加蓋來說,能出租、自用,買賣又能計價,李家行表示,「10間就有7間附頂樓加蓋」,通常頂樓加蓋以正常使用坪數價格的二分之一至三分之一出售。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,違建空間不能保證永久使用,可能即報即拆,加上違建多為二次施工,較易漏水,建物結構安全也沒有保障。
而未來強制拆除前先罰鍰,徐佳馨表示,以頂樓加蓋來說,出售能計價,但修法後賣方可能要先拆除,不然買方擔憂連續裁罰而打退堂鼓,反成為「票房毒藥」。

加蓋難再計價

頂樓加蓋未來可能根本無法計價,甚至房價因此而下修,不過仍然待法規實際執行後,才能看出影響層面有多大。
住在新北市某公寓的民眾許智堯表示,「要使用頂樓還要樓上住戶同意,若火災要逃到頂樓等救援,卻沒有逃生出口,一點好處都沒有。」











全台灣總計未拆除的違建建數,高達有54萬件,都會區地狹人稠,房價高,違建加蓋現象更嚴重,內政部這次,為了遏止新的違章建築發生,針對違章建築處理辦法處理辦法修正,未來違建,未拆可先罰,按次計罰至恢復原狀。
這消息對頂樓加蓋出租的投資客,或屋主,可不是好消息,未來房價殺傷力不小。



違建將連罰 新違建錯咧等

台灣都會區地狹人稠,有限空間傾向高密度使用,又如果是高房價的雙北市,空間就更加珍貴了,也因此,以違建方式爭取更多的空間,幾乎已經是雙北市的常態。

法規上對於違建的認定愈來愈嚴格,過去可能是明顯的頂樓加蓋才算是違建,現在包括陽台外推、陽台加裝窗框、露台加蓋遮陽罩等等,都列入算是違建範圍必須拆除。

根據內政部統計,全台灣總計尚未拆除的違建建數有54萬件,其中台北市約8萬件,新北市約17.5萬件,高雄市也有11萬件。拆除的人力不足,拆掉的可能比新增的還慢,違建看來還在持續增加中,違建是無可避免的台灣建築之瘤。

內政部部務會報昨(16)日通過違章建築處理辦法修正草案和建築法部分條文修正草案,為遏止新的違章建築,修法責成違建人自行拆除,而且加重處罰規定,由現行的一次罰款改為連續處罰,可以罰到拆除為止。但基於政府查報和拆除人力不足,內政部修改辦法,得委託民間查報及拆除,大大地擴大拆除違章的能力。

再者,列出處理既存違建的優先順序,增訂違章建築處理辦法第11條之1,凡是影響公共安全者,列為優先拆除對象,當地主管建築機關要訂定拆除計畫,限期拆除。

不過,根據住展房屋網的了解,台灣違建不勝枚舉,造成鄰里之間不睦紛爭的來源,各家各戶都想擴大自己的使用範圍,此舉就會在有意無意中侵犯到其他人的使用權益,或是佔用公共空間等等,問題層出不窮。

不過在違建罰則加重,以及委託民間查報拆除後,可望新違建增加的速度減緩,市容愈來愈美麗。 新聞提供:住展房屋網